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沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用 [发表于 2014/12/16]

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该帖子同步发自圈子：房地产项目管理 (访问该圈子) 　　和谐社会建设，是党中央在十七大报告中重点提出新时期的一项重要任务，是党中央在十七大报告中重点提出新时期的一项重要任务，作为社会的一个构成细胞——房地产开发项目工程管理，管理的主要目的仍然是和谐开发、和谐管理，而要达到和谐管理，沟通管理是关键。构建和谐的工作环境是当今房产开发项目工程管理中的一项重要内容，沟通管理是做好其它一切工作的基础。下面以汇鑫国际大厦开发为例，具体分析沟通管理的特点及存在的问题，在房地产开发项目工程管理中如何应用沟通管理所起到的作用。　　1、房地产开发项目工程管理中沟通管理的特点　　1.1沟通管理的范围广。房地产开发项目工程管理中沟通管理的范围包括内部关系的沟通管理、近外层关系的沟通管理和远外层关系的沟通管理。汇鑫国际大厦项目，近外层关系——与项目工程开发建设有关的合同各方沟通管理是房地产开发沟通管理的重点。　　1.2沟通管理的要素多。　　人际关系的沟通管理，管理的对象主要是相关工作结合的过程中人与人之间在管理工作中的联系和矛盾。　　组织关系的沟通管理，通常包括房地产项目公司与集团企业管理层以及与总包管理单位、专业分包管理单位之间的关系。　　供求关系的沟通管理，通常包括集团物质管理部门、项目公司经营部门与项目公司工程管理部之间的关系沟通管理，各生产要素供需单位之间的沟通管理。　　协作配合之间的沟通管理，通常包括项目公司内部各部门之间、上下级之间以及与各近外层协作单位之间的沟通管理。　　约束关系的沟通管理，通常包括项目公司与远外层关系的沟通，与有法律法规约束关系的各单位（如：政府、环保、卫生、绿化、交通等）关系的沟通。　　1.3沟通管理的阶段性。房地产开发项目通常具有很强的阶段性。对于房地产开发项目通常可分为总体策划阶段、审批阶段、规划设计阶段、开工准备阶段、全面施工阶段、验收交付许可阶段、登记入住管理阶段。其中项目开发过程中工程管理主要涉及规划设计、开工准备、全面施工、验收交付等几个阶段，其中每个阶段又可以划分为若干时期。　　1.4沟通管理的难度大。由于房地产项目工程沟通管理的性质多种多样，所涉及的关系千头万绪，有项目公司与目标因素之间的沟通管理；项目公司各部门内部、部门之间、部门与环境之间的沟通管理；项目开发实施过程的沟通管理。各种管理职能方面的沟通，项目开发参与者之间的沟通管理等。因而沟通管理的难度比房地产开发中其他任何一种管理的难度都大。　　2、房地产开发项目工程管理中沟通管理存在的问题　　2.1房地产项目公司内部工作混乱。主要表现在：由于总体目标不明，各职能部门之间的兴趣和目标不同，有各自的打算和做法，有些甚至是对立的，由于缺乏沟通和必要的联络，房地产项目公司内部士气不够，面对房地产开发实施过程中遇到的一些挫折和危机，有些丧失斗志，由于信息不畅，指挥不灵，房地产开发实施过程中出现各种混乱现象，人们对合同、各种指令和责任书理解不一或不能理解，因而在实施过程中各自为政，使房地产开发失控；房地产项目公司内部没有和谐的工作氛围，对工作没有应有的争论和讨论，人们不敢和不习惯将问题提出来讨论和研究，从而酿成隐患。　　2.2与外部管理没理顺。主要表现在：房地产项目公司的工作得不到有法律法规约束关系的各单位（如：政府、环保、卫生、绿化、交通等）、总分包施工单位、监理单位、设计单位等远近层关系单位的支持，有时甚至是对立的；房地产项目公司有时不召开沟通管理会议或者在沟通管理会议上不讨论重要的急需沟通的事宜，而是偏离主题，或者是正常的沟通管理会议总是被打断和干扰，达不到应有的效果t房地产项目公司内部、房地产项目公司与远外层、房地产项目公司与近外层三个层次之间的信息沟通不畅，以至于信息得不到正确的传递，影响到房地产项目开发的正常运作，甚至是相互之间产生一些抱怨；房地产项目公司得不到集团企业内部职能部门的支持，无法获得必要的资源和管理服务，与外界又不能进行正常的信息沟通。迫使房地产项目公司花费大量的时间和精力去处理各种突发矛盾和问题，降低了工作效率。　　3、房地产开发项目工程管理中沟通管理工作的对策　　3.1牢固树立沟通管理工作是一切工作的基础思想。众所周知。构建和谐社会是我国当前的一项国策，而构建和谐的工作环境是现代管理所提倡的一项重要原则。对房地产开发项目工程管理而言，由于房地产开发项目工程的特殊性，工程管理中沟通管理工作尤为重要，要通过学习和不断的再教育，使房地产开发管理人员充分认识到沟通管理工作的重要性：沟通管理工作是做好其他一切工作的基础，没有和谐的工作环境什么事也做不成。　　3.2加强沟通管理达到和谐管理的目的。房地产开发项目中工程管理最好的手段和方法就是沟通。沟通是解决房地产开发项目实施过程中各种障碍的最基本方法，事实证明，沟通也是最有效的一种手段。任何组织争执只有通过沟通才能解决，通过沟通还可以解决各种具体问题。对房地产开发项目而言，项目公司内部沟通的效果是测定项目管理效果的最好尺度，项目目标能否成功实施，很大程度上取决于项目公司能否成功地进行沟通，即能否成功地做好工作，进行和谐管理。　　3.3控制和管理争执。沟通管理要讲究技巧，特别是对于争执的处理更要讲究艺术，必须使争执得到有效的管理和控制。对于房地产开发项目实施过程中出现的问题应多沟通少争执，通过详细地沟通管理平衡和满足各方面的利益，从而达到符合房地产开发项目目标的最优解决方案，通常情况下对于不影响房地产开发项目管理大局的争执，应采取策略引导争执者或者说服双方向对方作适当妥协或非原则性让步，避免争执扩大化，对于涉及双方共同利益的争执可采取互迁互让，加大合作面形成利益互补或利益共同体，从而化解争执；另外，在必要的情况下，对于一些目标不明和方法难以确定的问题，有时要有意识的引起争执，通过争执进行讨论和沟通，使认识一致从而得到最佳方案。　　3.4具体问题具体分析。在房地产开发项目沟通管理过程中必须坚持具体问题具体分析的原则，对于每一个需要进行沟通的问题都必须先分清它的性质、类型、主次等要素，然后制定出最合适、最有效的解决途径。如对于内部人际关系的沟通主要应依靠各项规章制度，通过做好思想政治工作、加强教育培训、提高人员素质等方法来实现；对于项目公司与集团企业管理层之间的沟通管理，应严格执行集团制定的各项管理制度和办法以及《项目公司管理目标责任书》。对于项目公司与各项目开发参建单位之间关系的沟通应严格执行与之签订的合同文件及文本、执行《项目公司各项管理制度及实施规划》。　　3.5注重动态管理。房地产开发项目工程管理中沟通管理工作贯穿于项目开发工程管理的全过程，但是，由于工程项目的实施是分阶段实行的，项目各阶段所存在的问题都有所不同，因而在项目沟通管理过程中还必须根据各阶段的实际情况抓好沟通管理的重点，如在房地产开发项目实施初期主要是进行供求关系的管理，项目后期的管理重点则是合同与法律法规约束关系的管理，这就要求沟通管理工作应根据工程项目的推进，适时、准确地把握各种关系的发展，及时有效地进行沟通，化解各种矛盾、解决各种争执，从而提高房地产项目工程管理运行的效率。　　3.6提高沟通管理人员的素质。任何工作都是由人来完成的，人的素质决定了工作质量，房地产开发项目工程管理中沟通管理工作也不例外。要想搞好项目工程管理工作一方面要对项目公司所有管理人员进行必要的培训和教育，使他们充分了解房地产开发项目沟通管理工作的重要性，掌握沟通管理工作的方法和技巧。另一方面，必须在项目公司配备各类专职的项目沟通管理工作人员，并指定项目经理专门负责此项工作，方可取得理想的效果。　　3.7运用信息化。信息技术的发展为房地产开发项目工程管理带来了新的手段和方法，在项目工程管理的所有要素中，项目沟通管理工作最需要信息的支撑。因此，项目公司必须充分利用现有的信息化技术，在项目公司内部建立信息网络，确保所有需要进行沟通的信息能够及时流通，使项目沟通管理工作及时、高效，从而提高整个房地产开发项目工程管理工作的效率和效益。　　4、结语　　房地产开发项目中工程管理工作复杂繁多，需要进行沟通的工作都不是轻而易举能解决的，但如果将调沟通管理引入项目工程管理中，并将其视为项目工程管理的重要组成部分，项目工程管理包括整个房地产开发项目的管理就会变得更加顺畅，更加容易。
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