静态投资估算时经常采用投资估算指标法,即根据各种投资估算指标,进行单位工程投资的估算。投资估算指标的形式较多,例如:元/平方米,元/立方米,元/kW等。根据这些估算指标,乘以所需的面积、体积、容积(量)等,就可以相应地估算出土建工程、给排水工程、照明工程、采暖工程、供配电工程等各单位工程的投资。并在此基础上可以汇总成单项工程的投资估算。

　　采用这种方法时,一方面要注意,如套用的指标与具体工程之间的标准和条件有差异时,应加以局部换算和调整;另一方面要注意,使用定额指标单位应密切结合实际工程的特点,以正确反应其设计参数,且勿盲目地单纯套用一种单位指标。

　　需要指出的是,这里所说的静态投资有一定的时间性,用其估算投资时要充分考虑时间的影响。

　　动态投资主要包括价格变动可能增加的投资额、建设期利息和固定资产投资方向投资调节税三部分内容,如果是涉外项目,还应计算汇率的影响。应当注意动态投资估算应以基准年静态投资的资金使用计划额为基础来计算以上各种变动因素,而不是以编制年的静态投资为基础计算。

　　对于价格变动可能增加的投资额,即差价预备费的估算,可按国家或主管部门的具体规定执行。

　　为确保估算准确,对各阶段投资比例、平均价格变动率要预测准确,做好动态分析,同时做好流动资金估算。此外还要考虑到资金来源及其稳定性,做好各种风险分析与防范措施。

　　5 建设项目设计阶段造价的确定与控制问题

　　工程设计质量的好坏,不仅决定着项目的艺术美,更决定着工程造价的高低。实践表明,在保证安全可靠的基础上,在合适的设计标准和使用性条件下,降低造价的潜力非常大,一般可达5%-10%,有的可达10%-20%.因此要降低工程造价,首先应把好设计关。

　　在设计阶段,对工程造价实施主动、积极的控制是十分必要的。具体而言,投资估算应是进行方案选择和初步设计阶段的工程造价控制目标;设计概算应是进行施工图设计阶段的工程造价控制目标;施工图预算应是施工阶段工程造价的控制目标。而控制工程造价最有效的手段,是技术与经济相结合,克服长期以来技术与经济相分离的现象。即在设计阶段通过技术比较、经济分析和效果评价,力求做到在技术先进条件下的经济合理,再在经济合理基础上追求技术先进,把控制造价的观念渗透到每一项技术与设计措施之中。

　　为使有限的投资取得更为理想的收益,业主应注意以下几点:

　　(1)重视建筑设计对工程造价的影响。小区规划、建筑平面及立面布置、装饰标准、层高等力求经济合理。

　　(2)重视工程设计招标和设计方案竞选。设计招标的优点在于:有利于设计方案的选择和竞争;有利于控制项目建设投资;有利于缩短设计周期,降低设计费。

　　实行设计方案竞选的优点在于:有利于设计方案的优选和竞争;扩大了业主选择设计方案的范围;而参与者想在竞争中获胜就得技术先进,又要有独到之处;中选项目所做出的投资估算或是设计概算一般能控制在竞选文件规定的投资范围内;设计质量大为提高;设计周期缩短。因此,实施设计方案竞选有利于控制项目投资。

　　(3)限额设计。所谓限额设计,就是在不降低工程效能的前提下,将设计投资控制在建设项目的计划投资内。这就要求将设计阶段的限额在设计中层层展开,纵向到底,横向到边。

　　从纵向限额设计来说,经批准的可行性研究报告和投资估算就是限额设计最根本的基础,它是设计方案选择和进行投资造价控制的目标;经批准的初步设计总概算应是技术设计和施工图设计的造价控制的目标。应层层把关,不得突破。

　　从横向限额设计来说,就是要将上阶段设计审定的投资额和工程量,按建筑、结构、水、电、暖、装饰、设备等各专业进行分配,然后再按专业根据工程设计的实际情况进行细分。以求对建设项目造价影响程度最大的分项在设计上实现技术与经济的统一,以使工程造价全方位控制落到实处。

　　限额设计需要注意的几点问题:

　　(1)初步设计和施工图设计前就对各工程项目,各单位工程,各分项、分部工程进行合理的投资分配,以控制设计,体现控制投资的主动性。

　　(2)设计所确定的工程造价是指建设项目的一次性投资,而对项目建成后的维护使用费,项目使用期满后的报废拆除费用则考虑较少,这样就可能出现限额设计效果较好,但项目全部寿命不一定经济的现象,这一点应在工程造价的确定中予以充分考虑。

　　(3)推行限额设计有利于加强业主

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