承包人行使优先受偿权的期限,对资产评估有两方面的指导意义:第一,规定了行使优先权的起始点是自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日。第二,承包人对已经竣工的工程和未竣工的工程都可以行使优先权。从建设行业总的情况来看,工程价款的拖欠更多的是在在建工程阶段。因此,承包人的优先受偿权包括未竣工工程,才能充分保护承包人的合法权益。

　　《指导意见》对于建筑工程承包人行使优先受偿权的问题,在第十七条中也规定了“评估在建工程的抵押价值时,建筑工程发包人与承包人应当出具在评估基准日是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明;存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额。”等内容,但没有规定优先受偿权的时间期限等具体的内容。而按照“16号批复”规定的时间期限,承包人在工程停工以后、约定的竣工日期到来之前不能行使优先受偿权。

　　二、“16号批复”对不动产抵押评估的重要提示

　　“16号批复”明确了承包人行使其优先受偿权的有关问题,对《合同法》中的相关规定给予了补充,这提示不动产抵押评估中应注意如下问题:

　　1、对于不动产抵押价值的评估,无论是已完工的工程还是未完工的在建工程,都必须通过查阅账簿、建筑工程承包合同等,确定工程承包方的法定优先受偿款——拖欠工程款。

　　2、并非存在拖欠工程款就一定存在法定优先受偿款,要分清评估基准日是否在承包人行使优先受偿权的期限内。

　　(1)若评估基准日在行使优先受偿权期间之前,则评估报告需要提示贷款人,评估结果中还需要扣除抵押人对承包人的拖欠工程款数额。

　　(2)若评估基准日在行使优先受偿权期限内,则评估结果中应减去抵押人的拖欠工程款。

　　(3)若评估基准日在承包人行使优先受偿权期限之后,则可以告知贷款人:承包人已经丧失了优先受偿权。

　　3、如存在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。贷款人应当关注可能增加的消费者返还款的优先受偿权。

　　参考文献

　　[1] 最高人民法院. 关于建筑工程款优先受偿权问题的批复 (法释[2002]16号).

　　[2] 建设部. 房地产抵押评估指导意见(2006年3月1日施行).

　　[3] 中华人民共和国城市房地产管理法.

　　[4] 梁慧星.合同法第286条的权利性质及其适用.人民法院报, 2000-12-1.

　　[5] 许明月.抵押权制度研究.法律出版社,1998:175.

　　[6] 王利明.物权法中的基本问题.中国民商法律网,法学前沿.

　　[7] 房地产法律指南.法律出版社,2000.

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